Vorsicht bei der Vermietung von Wohnraum

Der Bundesgerichtshof hat durch eine Reihe von Urteilen zur Abweichung der tatsächlichen von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche die Anforderungen an die Wohnflächenberechnung für Vermieter sehr weit nach oben gesetzt. Soweit die Wohnfläche vom Vermieter genannt wird, bedarf es daher absoluter Präzision bei der Berechnung. Mit seinem Urteil vom 23. Juni 2010 (Az. VIII ZR 256/09) hat der Bundesgerichtshof die Situation für Vermieter noch weiter verschärft. Ausdrücklich entschied der Bundesgerichtshof, dass ein Mangel an einer Mietwohnung aufgrund einer Flächenabweichung nämlich auch dann vorliegen kann, wenn im Mietvertrag überhaupt keine Angabe zur Wohnfläche gemacht wurde.

In dem Fall, über den der Bundesgerichtshof zu urteilen hatte, war in der Vermietungsannonce ein Hinweis auf die Größe der Wohnung gegeben worden. Die vom Eigentümer beauftragte Maklerin hatte in die Anzeige hineingeschrieben, dass die Wohnung ca. 76 m² groß sei. Des Weiteren gab die Maklerin vor Abschluss des Mietvertrages eine Grundrissskizze an die Mieterin. Auch darin war die Wohnung mit einer Gesamtgröße von 76 m² ausgewiesen. Die Mieterin rechnete nach und stellte fest, dass die Fläche nach der Wohnflächenverordnung jedoch nur 53 m² beträgt.

Der Bundesgerichtshof sah insbesondere die Übergabe der Grundrissskizze mit Quadratmeterangabe als Vereinbarung der Wohnfläche an. Er ließ erkennen, dass auch die Flächenangabe in der Anzeige zum Nachteil des Vermieters hätte in Betracht gezogen werden können. Damit gilt, dass bei Nennung der Fläche – ob nun in der Zeitungsannonce, auf einer Grundrissskizze oder im Mietvertrag – höchste Präzision bei der Wohnflächenberechnung erforderlich ist.

Die Wohnfläche ist einer der Punkte, die ein Vermieter bei der Neuvermietung einer Wohnung beachten muss. Daneben sind aber auch die Überprüfung der Solvenz des Mieters und die Verwendung eines richtigen Mietvertrages von erheblicher Bedeutung. Einen praktischen Kurzleitfaden und alle Informationen zur Vermietung bietet die Broschüre „Mietfibel“. Dieser Leitfaden für Vermieter ist bei der Haus & Grund Deutschland Verlag und Service GmbH erschienen (ISBN 978-3-939787-37-2). Die Mietfibel kann zum Preis von 9,95 Euro (inkl. MwSt., zuzügl. Versandkosten) dort bestellt werden.

RA Dr. Kai H. Warnecke

Stellvertretenden Generalsekretär von Haus & Grund Deutschland

Gericht legt enge Voraussetzungen fest

Wenn Kommunen Straßen ungenügend reinigen, können Anlieger die dafür erhobenen Straßenreinigungsgebühren nur unter engen Voraussetzungen mindern. Auf diese Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Lüneburg weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hin (Az. 9 LA 205/08).

Das Gericht entschied, dass nach dem gebührenrechtlichen Äquivalenzprinzip die Gebührenhöhe der tatsächlich in Anspruch genommenen Leistung entsprechen müsse. Dieses Prinzip sei verletzt, wenn das Ausgleichsverhältnis zwischen einer Gebühr und dem Wert der Leistung „gröblich“ gestört sei. Dies sei im Falle der Straßenreinigungsgebühr dann der Fall, wenn eine unzureichende Straßenreinigung die Verkehrssicherheit gefährde oder mit den allgemeinen Hygieneverhältnissen unvereinbar sei. Anlieger dürften die Gebühr nicht mindern, wenn eine Straße zum Beispiel wegen parkender Autos nicht an jeder einzelnen Stelle gereinigt wurde.

Rückerstattung für betroffene Gaskunden möglich

In seinen Urteilen vom 24. März 2010 (Az. VIII ZR 178/08 und VIII ZR 304/08; bisher nur in Form einer Pressemitteilung veröffentlicht) hat der BGH entschieden, dass Preisanpassungsklauseln in Erdgas-Sonderkundenverträgen die Kunden unangemessen benachteiligen, wenn der Arbeitspreis allein an die Entwicklung des Preises für extra leichtes Heizöl gebunden wird. Solche Klauseln können nicht Grundlage für eine Preisanpassung sein.

Der BGH gestand den Versorgungsunternehmen zwar zu, dass bei langfristigen Vertragsverhält-nissen ein berechtigtes Interesse an der Erhaltung der Wertrelation zwischen Leistung und Ge-genleistung bestehe. Dies gelte aber nur, wenn diese sogenannten Spannungsklauseln bestimmt und geeignet seien, eine Übereinstimmung des geschuldeten Preises mit dem jeweiligen Markt-preis für die zu erbringende Leistung zu gewährleisten. Für die Lieferung von leitungsgebunde-nem Gas an Endverbraucher existiere aber mangels eines wirksamen Wettbewerbs nach wie vor kein Marktpreis. Die parallele Entwicklung des Gaspreises zum Ölpreis beruhe nämlich nicht auf Markteinflüssen, sondern lediglich auf der gefestigten Praxis der Ölpreisbindung. Durch die ver-wendeten Klauseln ergebe sich daher die Möglichkeit einer unzulässigen Gewinnsteigerung für die Gasversorger, da durch die alleinige Bindung an den Ölpreis eine Preissteigerung auch bei einer tatsächlichen Kostensenkung möglich sei.

Durch die Entscheidung des BGH wird die Ölpreisbindung in der Form, wie sie in der Praxis seit Jahren für Gas besteht, gekippt. Verbraucher, deren Verträge entsprechende Preissteigerungs-klauseln enthalten, sollten prüfen, ob sie eine Rückerstattung fordern können.

Kein wichtiger Grund für fristlose Kündigung

In seinem Urteil vom 21. Oktober 2009 (Az. VIII ZR 64/09; bisher nur in Form einer Pressemitteilung veröffentlicht) hat der BGH entschieden, dass unpünktliche Mietzahlungen durch das

Sozialamt keinen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB darstellen.

Der BGH hatte über eine Kündigung des Vermieters zu entscheiden. Dieser kündigte das Mietverhältnis fristlos, nachdem die Miete über mehrere Monate jeweils erst einige Tage nach Fälligkeit auf seinem Konto einging. Zuvor hatte er dem Mieter zwei Abmahnungen geschickt. Die Miete wurde dem Vermieter direkt vom Sozialamt überwiesen. Dieses war trotz Vorlage der Abmahnungen durch den Mieter nicht bereit, die Mietzahlungen früher anzuweisen.

Der BGH erklärte die Kündigung für unzulässig. Zwar bestätigte er, dass unpünktliche Mietzahlung einen wichtigen Grund nach § 543 Abs. 1 BGB darstellen können. Allerdings bedürfe es bei einer Entscheidung hierüber der Würdigung aller Umstände des Einzelfalls. Im vorliegenden Rechtsstreit komme es entscheidend darauf an, dass die eingetretenen Zahlungsverzögerungen auf der Weigerung des Sozialamtes beruhten, die Zahlungen frühzeitiger anzuweisen. Ein etwa-iges Verschulden des Sozialamtes müsse sich der Mieter nicht zurechnen lassen, da dieses nicht sein Erfüllungsgehilfe sei. Das Amt handle vielmehr in der Erfüllung der ihm obliegenden Daseinsvorsorge. Für den BGH machte es hierbei keinen Unterschied, ob die Kosten der Unterkunft an den Leistungsempfänger selbst oder direkt an den Vermieter überwiesen werden.

BGH-Entscheid zur Betriebskostenumlage

Mit seinem Urteil vom 16. September 2009 (Az. VIII ZR 346/08) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Nachvollziehbarkeit einer Betriebskostenabrechnung für den Mieter auch dann gewährleistet ist, wenn der Vermieter eng zusammenhängende Kosten, wie die Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherung, in einer Summe zusammenfasst, ohne die auf die jeweilige Versicherungsart entfallenden Einzelbeträge anzuge-ben.

Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist - so die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes – die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend sei es, dass der Mieter die Kosten aus der Abrechnung klar ersehen und prüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist. Die Pflichten zur Spezifizierung der Kosten dürften jedoch nicht überspannt werden. Es sei daher ordnungsgemäß, wenn der Vermieter die Kostenposition i. S. v. § 2 Nr. 13 BetrKV „Kosten der Sach- und Haftpflichtversiche-rung“ als „Versicherung“ in der Betriebskostenabrechnung bezeichnet. Eine Kontrolle dieser Position, beispielsweise ob für das Mietobjekt Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in dieser Höhe tatsächlich angefallen sind und wie sie sich auf die Versicherungsarten aufteilen, brauche die Abrechnung selbst nicht zu ermöglichen, so der Bundesgerichtshof.