Kein wichtiger Grund für fristlose Kündigung

In seinem Urteil vom 21. Oktober 2009 (Az. VIII ZR 64/09; bisher nur in Form einer Pressemitteilung veröffentlicht) hat der BGH entschieden, dass unpünktliche Mietzahlungen durch das

Sozialamt keinen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB darstellen.

Der BGH hatte über eine Kündigung des Vermieters zu entscheiden. Dieser kündigte das Mietverhältnis fristlos, nachdem die Miete über mehrere Monate jeweils erst einige Tage nach Fälligkeit auf seinem Konto einging. Zuvor hatte er dem Mieter zwei Abmahnungen geschickt. Die Miete wurde dem Vermieter direkt vom Sozialamt überwiesen. Dieses war trotz Vorlage der Abmahnungen durch den Mieter nicht bereit, die Mietzahlungen früher anzuweisen.

Der BGH erklärte die Kündigung für unzulässig. Zwar bestätigte er, dass unpünktliche Mietzahlung einen wichtigen Grund nach § 543 Abs. 1 BGB darstellen können. Allerdings bedürfe es bei einer Entscheidung hierüber der Würdigung aller Umstände des Einzelfalls. Im vorliegenden Rechtsstreit komme es entscheidend darauf an, dass die eingetretenen Zahlungsverzögerungen auf der Weigerung des Sozialamtes beruhten, die Zahlungen frühzeitiger anzuweisen. Ein etwa-iges Verschulden des Sozialamtes müsse sich der Mieter nicht zurechnen lassen, da dieses nicht sein Erfüllungsgehilfe sei. Das Amt handle vielmehr in der Erfüllung der ihm obliegenden Daseinsvorsorge. Für den BGH machte es hierbei keinen Unterschied, ob die Kosten der Unterkunft an den Leistungsempfänger selbst oder direkt an den Vermieter überwiesen werden.

BGH-Entscheid zur Betriebskostenumlage

Mit seinem Urteil vom 16. September 2009 (Az. VIII ZR 346/08) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Nachvollziehbarkeit einer Betriebskostenabrechnung für den Mieter auch dann gewährleistet ist, wenn der Vermieter eng zusammenhängende Kosten, wie die Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherung, in einer Summe zusammenfasst, ohne die auf die jeweilige Versicherungsart entfallenden Einzelbeträge anzuge-ben.

Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist - so die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes – die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend sei es, dass der Mieter die Kosten aus der Abrechnung klar ersehen und prüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist. Die Pflichten zur Spezifizierung der Kosten dürften jedoch nicht überspannt werden. Es sei daher ordnungsgemäß, wenn der Vermieter die Kostenposition i. S. v. § 2 Nr. 13 BetrKV „Kosten der Sach- und Haftpflichtversiche-rung“ als „Versicherung“ in der Betriebskostenabrechnung bezeichnet. Eine Kontrolle dieser Position, beispielsweise ob für das Mietobjekt Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in dieser Höhe tatsächlich angefallen sind und wie sie sich auf die Versicherungsarten aufteilen, brauche die Abrechnung selbst nicht zu ermöglichen, so der Bundesgerichtshof.